פונים לשמאי מקרקעין: המדריך השלם להנפקת דו”ח אפס
דו”ח אפס הוא מסמך משפטי חשוב ביותר ליזמי הנדל”ן בישראל. זהו המסמך הנותן לבנקים ולגורמי המימון השונים תשובה אם הקרקע שבה היזם מתכנן להשקיע ולבנות שווה את ההשקעה – או במילים אחרות, אם מדובר בנכס משתלם לכל הצדדים
דו"ח אפס הוא מסמך משפטי חשוב ביותר ליזמי הנדל"ן בישראל. זהו המסמך הנותן לבנקים ולגורמי המימון השונים תשובה אם הקרקע שבה היזם מתכנן להשקיע ולבנות שווה את ההשקעה – או במילים אחרות, אם מדובר בנכס משתלם לכל הצדדים. מטרת הדו"ח היא להסדיר את מיזמי הנדל"ן הרבים המופיעים בכל מקום בארץ בשנים האחרונות, ולהבהיר לבנקים אם כדאי להם להלוות כסף ליזם בשביל פרויקט כלשהו. את הדו"ח מפיק שמאי מקרקעין, בדומה לשמאי מקרקעין מטעם הבנק שמגיע להעריך נכס כאשר אדם פרטי מבקש לקחת משכנתא מהבנק. במאמר שלפניכם תמצאו את כל מה שאתם צריכים לדעת על דו"ח אפס.
מהו דו"ח אפס?
כאמור, מטרת הדו"ח היא לספק לבנקים ולגורמי המימון השונים מידע מפורט ככל האפשר על הקרקע או המבנים שהיזם מבקש בשבילם מימון. הדו"ח כולל פרטים מקיפים על אודות הנכסים כמו עלויות הבנייה הצפויות, השווי המוערך של הפרויקט והכנסות צפויות, לצד ניתוחים שונים של השמאי שמטרתם לחזות שינויים אפשריים בעלות הבנייה ובמחירי הדירות. המסמך הזה קריטי לכל גורמי המימון, משום שהוא מספר להם את הסיפור האמיתי של הנכס, ועל בסיסו הם יחליטו אם כדאי להם לתת מימון ליזם. למשל, אם מדובר בפרויקט שיניב הפסדים, או פרויקט שאינו רווחי בכלל ונמצא בסיכון, הבנק כנראה לא יאשר את המימון לפרויקט. מנגד, אם מדובר בפרויקט בעל אופק כלכלי מבטיח, שככל הנראה יהיה רווחי גם בשביל היזם וגם בשביל גורמי המימון, הם ירצו להתקדם עם היזם לעבר פיתוח הפרויקט.
מיהו הגוף המפיק דו"ח אפס?
את הדו"ח כותב שמאי מקרקעין מטעם הבנק. ההפקה של הדו"ח נעשית כחלק מתהליך בקשה למימון נדל"ן של היזם. כדי שהבנקים יוכלו להעריך את שווי הנכס ואת ההכנסות הצפויות ממנו, הם יחברו שמאי מקרקעין מטעמם ליזם, והדו"ח ייערך בשיתוף פעולה איתו. השמאי יבקר באזור הבנייה של הנכס העתידי וישוחח עם היזם, תוך כדי שהוא יציג לו את המסמכים הרלוונטיים.
מהם הסוגים של דו"ח אפס?
דו"ח אפס רלוונטי לא רק לפרויקטים של יזמים פרטיים, אלא גם לפרויקטים של התחדשות עירונית – למשל פינוי בינוי ותמ"א 38:
- דו"ח אפס של תמ"א 38: פרויקט תמ"א 38 הוא מורכב יותר ביחס לפרויקטים רגילים, ודו"ח האפס במקרה הזה יכלול הערכות שלא קיימות בפרויקטים רגילים. על השמאי לכלול בדו"ח התאמות מסוימות הנעשות בפרויקטים לחיזוק מבנים. הדו"ח למעשה חייב לכלול באופן ספציפי מידע על אודות חיזוק הבניין, שינויים במעלית, שינויים בחדר המדרגות ועוד. שינויים אלו עלולים לגרור הוצאות נוספות שאינן צפויות, לכן יזמים של תמ"א 38 מקציבים תקציב גבוה יותר ביחס לפרויקטים רגילים, משום שהם יודעים שהפרויקט נתון לשינויים בכל עת.
- דו"ח אפס של התחדשות עירונית – דו"ח האפס במיזמי פינוי בינוי צריך להתעסק גם במס שבח שהדיירים צריכים לשלם, משום שכל דייר משלם מס שבח שונה בהתאם לגודל הדירה שלו, ויש דיירים הפטורים מתשלום מס שבח. כמו כן, דו"ח אפס בפרויקטים אלו כולל גם את התשלום של היזם לדיירים על השכרת דירה – משום שהם לא יכולים ברוב המקרים לגור בבניין בעת השיפוץ שלו, וגם על הובלה של תכולת הדירה שלהם.
לסיכום
דו"ח אפס הוא אחד הדוחות החשובים ביותר לכל יזם נדל"ן באשר הוא – בין אם הוא יזם פרטי, ובין אם מדובר ביזם המתמחה בעיקר במיזמי תמ"א 38 והתחדשת עירונית. מטרת הדו"ח היא להוכיח אופק כלכלי מבטיח, והתשובה לשאלה אם היזם יקבל מימון מהגורמים הרלוונטיים תלויה רבות בדו"ח זה.
קרדיט תמונה: פיקסביי
